Mietrendite-Rechner: Brutto, Netto & Kaufpreisfaktor
Kaufpreis und Kaltmiete eingeben – der Rechner ermittelt Bruttomietrendite, Nettomietrendite nach Kaufnebenkosten und den Kaufpreisfaktor. Die Grunderwerbsteuer zieht er aus der PLZ, du kannst sie aber überschreiben.
Dieser Rechner beantwortet eine Frage. ImmoGuide rechnet ein ganzes Objekt durch – Exposé einlesen, Rendite und Cashflow über zehn Jahre, Steuer und AfA, Besichtigungs-Checkliste und Vergleich mehrerer Objekte. Alle Zahlen an einem Ort statt in vier Formularen. Kostenlos starten
Sachsen
aus PLZ
Wie die Mietrendite berechnet wird
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie eignet sich zum schnellen Vergleich zweier Angebote, blendet aber zwei wesentliche Dinge aus – die Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst.
Im Beispiel oben: 1.000 € Kaltmiete im Monat ergeben 12.000 € im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das 4,0 % Bruttomietrendite.
Warum die Nettomietrendite niedriger ist
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl. Sie rechnet die Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz und zieht von der Miete ab, was hängen bleibt. Damit das nachvollziehbar bleibt, stehen diese Kosten im Rechner offen und sind änderbar – im Beispiel 1.480 € im Jahr, was die Rendite von 4,0 % auf 3,2 % drückt.
Drei Posten sind gemeint. Das nicht umlagefähige Hausgeld ist der Teil des Wohngeldes, den du als Eigentümer trägst und nicht weiterreichen darfst: vor allem die Verwaltervergütung und Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum. Bei einer Eigentumswohnung sind 30 bis 60 Euro im Monat üblich. Die Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum wird meist mit 8 bis 12 Euro je Quadratmeter und Jahr angesetzt. Das Mietausfallwagnis deckt Leerstand und Zahlungsausfälle ab, üblich sind 2 Prozent.
Wer diese Posten weglässt, rechnet sich systematisch reich. Genau das passiert in den meisten Kurzrechnungen auf Exposés.
Der Kaufpreisfaktor als Gegenprobe
Der Kaufpreisfaktor dreht die Bruttomietrendite um: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet, und ist in Maklergesprächen die gebräuchlichere Größe. Beide Zahlen sagen dasselbe, nur aus unterschiedlicher Richtung.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| 33 | 3,0 % | Teuer – typisch für Toplagen in München oder Hamburg |
| 25 | 4,0 % | Marktüblich in guten Lagen mittlerer Großstädte |
| 20 | 5,0 % | Solide – häufig in B- und C-Städten |
| 16 | 6,3 % | Rechnerisch stark, meist mit höherem Lage- oder Objektrisiko |
Ein niedriger Faktor ist kein Gütesiegel: Er entsteht oft dort, wo Leerstand droht, die Bausubstanz schwach ist oder die Bevölkerung schrumpft. Die Rendite muss das Risiko bezahlen, nicht umgekehrt.
Welche Zahlen du einsetzen solltest
Nimm die Nettokaltmiete, also ohne Neben- und Heizkosten. Umlagen sind durchlaufende Posten – sie erhöhen deine Rendite nicht. Steht im Exposé nur die Warmmiete, musst du die Betriebskosten abziehen.
Beim Kaufpreis zählt der Betrag, der im Kaufvertrag steht. Die Kaufnebenkosten kommen in der Nettorendite separat dazu – wie sie sich zusammensetzen, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner durch, der deine Eingaben von hier übernimmt.
Was die Mietrendite nicht beantwortet
Die Mietrendite sagt nichts darüber, ob du die Immobilie monatlich tragen kannst. Das beantwortet der Cashflow, der Zins und Tilgung einbezieht. Sie sagt auch nichts über die Steuerwirkung: Die Gebäudeabschreibung mindert dein zu versteuerndes Einkommen und verbessert den Cashflow nach Steuern oft spürbar – wie stark, zeigt der AfA-Rechner. Und sie sagt nichts über die Lage, also darüber, ob die Miete in zehn Jahren noch erzielbar ist.
Häufige Fragen
- Was ist eine gute Mietrendite?
- Als grobe Orientierung gilt: unter 3 % Bruttomietrendite rechnet sich eine Wohnung selten, 4 bis 5 % sind in guten Lagen üblich, ab 6 % wird es rechnerisch komfortabel – meist aber in Lagen mit höherem Risiko. Entscheidend ist die Nettomietrendite, weil sie die Kaufnebenkosten einbezieht.
- Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
- Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite rechnet zusätzlich die Kaufnebenkosten in den Einsatz und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab. Sie liegt daher immer unter der Bruttorendite und ist die ehrlichere Zahl.
- Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %, ein Faktor von 20 entspricht 5 %.
- Welche Miete gehört in die Rechnung?
- Die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Neben- und Heizkosten. Umlagen sind durchlaufende Posten und verbessern die Rendite nicht. Eine Stellplatzmiete zählt separat dazu.
- Ist die Rendite mit Finanzierung höher?
- Die Eigenkapitalrendite kann durch den Hebeleffekt deutlich über der Mietrendite liegen, solange der Sollzins unter der Objektrendite bleibt. Dieser Rechner zeigt bewusst die unverschuldete Rendite – sie ist die Grundlage, auf der sich ein Hebel überhaupt erst lohnt.