AfA-Rechner Immobilien: Abschreibung und Steuerersparnis
Kaufpreis, Gebäudeanteil und Abschreibungssatz eingeben – der Rechner ermittelt die jährliche Gebäudeabschreibung und die Steuerersparnis daraus.
Dieser Rechner beantwortet eine Frage. ImmoGuide rechnet ein ganzes Objekt durch – Exposé einlesen, Rendite und Cashflow über zehn Jahre, Steuer und AfA, Besichtigungs-Checkliste und Vergleich mehrerer Objekte. Alle Zahlen an einem Ort statt in vier Formularen. Kostenlos starten
Was die AfA ist – und worauf sie sich bezieht
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Staat unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und lässt dich diesen Wertverlust steuerlich geltend machen. Entscheidend ist: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Boden nutzt sich nicht ab.
Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises der wichtigste Hebel. Im Beispiel oben ergeben 75,0 % Gebäudeanteil an einer Gesamtinvestition von 331.710 € eine AfA-Basis von 248.783 €. Bei 2,0 % Abschreibung sind das 4.976 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42,0 % entspricht das einer Steuerersparnis von 2.090 € im Jahr – Geld, das deinen Cashflow direkt verbessert.
Die Kaufnebenkosten gehören dabei in die Basis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen den abschreibbaren Gebäudewert anteilig. Wie hoch sie ausfallen, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.
Welcher Satz gilt für dich?
| Baubeginn des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| ab 2023 | 3,0 % pro Jahr | 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
Der Rechner startet mit 2,0 Prozent, weil das auf die meisten Bestandsimmobilien zutrifft. Trägst du einen anderen Satz ein, rechnet er sofort damit.
Diese Sätze sind aber nur Pauschalen. Lässt sich durch ein Gutachten oder über das sogenannte fiktive Baujahr eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer belegen, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden. Bei älteren Bestandsimmobilien ist das oft der wirkungsvollste Steuerhebel überhaupt: Statt 2 Prozent über 50 Jahre sind dann nicht selten 4 oder 5 Prozent möglich – was die jährliche Ersparnis mehr als verdoppelt. ImmoGuide bewertet dafür den Modernisierungsgrad nach ImmoWertV und leitet daraus den belegbaren Satz ab.
Den Gebäudeanteil richtig bestimmen
Der Gebäudeanteil ist im Rechner oben ein Schätzwert; 75 Prozent ist ein verbreiteter Faustwert. Das Finanzamt rechnet aber nicht pauschal, sondern nach dem Ertragswertverfahren – mit Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Miteigentumsanteil. Weicht deine Aufteilung stark von der amtlichen ab, korrigiert das Finanzamt sie, und die AfA fällt niedriger aus als gerechnet.
Rechne den Anteil deshalb nach, bevor du damit planst – dafür gibt es den Grund-und-Boden-Rechner, der dieselbe Methode wie das Finanzamt anwendet und dir auch zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum im Kaufvertrag realistisch ist.
Wenn mehr als die lineare AfA möglich ist
Dieser Rechner bildet die lineare Abschreibung ab, also den Normalfall. Daneben gibt es drei Sonderformen mit jeweils eigenen Voraussetzungen, die eine Einzelprüfung erfordern:
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG gilt für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029: 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert statt vom ursprünglichen Gebäudewert. Im ersten Jahr ist der Abzug deutlich höher als linear, danach sinkt er. Sobald die lineare Verteilung günstiger wird, darf einmalig gewechselt werden.
Die Sonder-AfA nach §7b EStG bringt für neu geschaffenen Mietwohnraum im Effizienzhaus-40-Standard zusätzlich 5 Prozent pro Jahr in den ersten 4 Jahren – gedeckelt auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Die Denkmal-AfA nach §7i und §7h EStG ist der stärkste Hebel, den das Einkommensteuerrecht für Immobilien kennt: Die begünstigten Sanierungskosten werden separat abgeschrieben, mit 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 und 7,000000000000001 Prozent in den Jahren 9 bis 12. Die Altbausubstanz läuft daneben normal linear weiter. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, die vor Beginn der Arbeiten abgestimmt sein muss.
Alle drei rechnet ImmoGuide für dein konkretes Objekt durch, inklusive des automatischen Wechsels von degressiv auf linear und der Deckelung bei §7b.
Häufige Fragen
- Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
- Die lineare Gebäude-AfA beträgt 2 Prozent pro Jahr bei Baujahren ab 1925, 2,5 Prozent bei Gebäuden vor 1925 und 3 Prozent für Neubauten mit Baubeginn ab 2023. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
- Was ist die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG?
- Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert absetzbar. Die Beträge sinken also von Jahr zu Jahr. Sobald die lineare Abschreibung günstiger wird, darf einmalig dorthin gewechselt werden.
- Was bringt die Sonder-AfA nach §7b EStG?
- Für neu geschaffenen Mietwohnraum mit Effizienzhaus-40-Standard sind in den ersten vier Jahren zusätzlich 5 Prozent pro Jahr absetzbar. Die Bemessungsgrundlage ist dabei auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt.
- Wie wird der Gebäudeanteil bestimmt?
- Maßgeblich ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Als Faustwert werden oft 75 Prozent Gebäudeanteil angesetzt; das Finanzamt rechnet jedoch mit dem Ertrags- oder Sachwertverfahren. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.
- Was ist die Denkmal-AfA?
- Nach §7i und §7h EStG sind die begünstigten Sanierungskosten an einem denkmalgeschützten oder in einem Sanierungsgebiet gelegenen Gebäude zusätzlich absetzbar: 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 und 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12. Die Altbausubstanz wird daneben normal linear abgeschrieben.