AfA bei Immobilien: Abschreibung optimal nutzen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der größten Steuerhebel für Immobilien-Investoren: Du schreibst den Gebäudewert über Jahrzehnte ab und senkst damit Jahr für Jahr dein zu versteuerndes Einkommen – ganz ohne zusätzliche Ausgaben. Dieser Ratgeber erklärt, wie die AfA bei vermieteten Immobilien funktioniert und mit welchen Stellschrauben du sie optimierst.

Was ist die AfA – und was wird abgeschrieben?

Rechtsgrundlage ist § 7 EStG. Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude über die Zeit abnutzt – diesen Wertverlust darfst du als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Entscheidend: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab.

Die AfA-Sätze nach Baujahr

Für Neubauten gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG): Bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 kannst du im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten und danach jeweils 5 % vom Restwert abschreiben – in den ersten Jahren deutlich mehr als linear. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich.

Hebel 1: Kaufpreisaufteilung Gebäude vs. Boden

Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird, ist die Aufteilung des Kaufpreises bares Geld wert. Das Finanzamt orientiert sich standardmäßig an der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – die fällt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten oft ungünstig aus. Was du tun kannst:

• Eine nachvollziehbare Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festhalten – sie wird in der Regel anerkannt, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist.
• Bei Streitfällen ein Verkehrswertgutachten vorlegen – laut Rechtsprechung geht ein fundiertes Gutachten der pauschalen Arbeitshilfe vor.

Schon 10 Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bedeuten bei 300.000 € Kaufpreis und 2 % AfA jährlich 600 € mehr Abschreibung.

Hebel 2: kürzere Restnutzungsdauer nachweisen

Die gesetzlichen Abschreibungsdauern sind Pauschalen. Kannst du per Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – etwa bei einem unsanierten Altbau –, steigt der jährliche AfA-Satz entsprechend. Aus 2 % können so z. B. 3,3 % werden (Restnutzungsdauer 30 Jahre). Die Finanzverwaltung stellt an solche Gutachten allerdings formale Anforderungen; es zählt nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen.

Rechenbeispiel: Was bringt die AfA konkret?

Beispiel: Du kaufst eine Bestandswohnung (Baujahr 1998) für 300.000 € inklusive Nebenkosten. Der Gebäudeanteil beträgt 80 %, also 240.000 €. Bei 2 % AfA schreibst du 4.800 € pro Jahr ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart dir das rund 2.016 € Steuern jährlich – über zehn Jahre mehr als 20.000 €, ohne dass du dafür etwas ausgeben musst.

AfA wirkt auf den Cashflow nach Steuern

In der Renditebetrachtung gehört die AfA in die Nach-Steuer-Rechnung: Sie macht aus einem mageren Vor-Steuer-Cashflow oft ein positives Gesamtergebnis – und ist damit ein Kriterium, das beim Objektvergleich nicht fehlen darf.

Fazit

Die AfA ist planbar, risikolos und wirkt jedes Jahr. Die größten Hebel sind eine vorteilhafte Kaufpreisaufteilung, der passende AfA-Satz nach Baujahr und – im Einzelfall – ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Für die konkrete Gestaltung im Einzelfall wende dich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.