Kaufpreisfaktor: Berechnung, gute Werte & Tabelle

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, um eine vermietete Immobilie einzuordnen: Er sagt dir, wie viele Jahresmieten du für die Wohnung bezahlst. Makler nennen ihn oft schon im Exposé, Investoren nutzen ihn als ersten Filter – bevor überhaupt jemand Rendite, Cashflow oder Steuern durchrechnet. Hier erfährst du, wie du ihn richtig berechnest, welcher Wert gut ist und wo seine Grenzen liegen.

Kaufpreisfaktor berechnen: die Formel

In die Rechnung gehört die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Neben- und Heizkosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Eine separat vermietete Garage oder ein Stellplatz zählt dazu, Nebenkostenvorauszahlungen nicht – sie sind nur durchlaufende Posten.

Rechenbeispiel

Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 € und ist für 900 € kalt im Monat vermietet. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 10.800 €.

Du zahlst also das 23-Fache der Jahresmiete. Rein rechnerisch hätte sich der Kaufpreis nach gut 23 Jahren über die Miete „zurückverdient" – ohne Kosten, Steuern und Finanzierung.

Kaufpreisfaktor und Mietrendite: zwei Seiten derselben Zahl

Der Kaufpreisfaktor ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Wer das eine kennt, kennt das andere:

Die wichtigsten Werte zum Nachschlagen:

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Als grobe Faustregel für Kapitalanleger gilt: unter 20 ist attraktiv, 20 bis 25 ist üblich, über 25 wird es teuer, und ab etwa 30 trägt sich eine finanzierte Wohnung kaum noch aus der Miete. Diese Grenzen sind aber keine Naturgesetze, denn der Faktor hängt stark von der Lage ab:

• Top-Lagen und Großstädte wie München, Stuttgart oder Hamburg: Faktoren um oder über 30 sind keine Seltenheit. Käufer zahlen hier für Vermietungssicherheit und erhoffte Wertsteigerung.
• Mittelstädte und Speckgürtel: häufig im Bereich 20 bis 26.
• Ländliche und strukturschwache Regionen: teils deutlich unter 20 – die hohe Rendite ist hier oft der Preis für Leerstands- und Wertverlustrisiko.

Ein niedriger Faktor ist also kein Schnäppchen-Beweis, ein hoher Faktor kein automatischer Fehlkauf. Vergleiche immer mit ähnlichen Objekten in derselben Lage.

Die typischen Fehler beim Kaufpreisfaktor

1. Kaufnebenkosten vergessen

Der klassische Faktor rechnet nur mit dem Kaufpreis. Tatsächlich zahlst du aber Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler obendrauf – je nach Bundesland 6 bis 12 %. Mit 10 % Nebenkosten wird aus dem Beispiel oben:

Wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

2. Ist-Miete und Marktmiete verwechseln

Exposés rechnen gern mit einer „möglichen" Miete statt mit der tatsächlich gezahlten. Liegt die Ist-Miete darunter, sind Erhöhungen durch Kappungsgrenze und Mietpreisbremse oft nur langsam möglich. Umgekehrt ist eine Miete deutlich über dem Mietspiegel ein Risiko, denn beim nächsten Mieterwechsel ist sie womöglich nicht mehr erzielbar. Rechne den Faktor deshalb immer mit der aktuellen Ist-Miete und prüfe separat, ob sie marktgerecht ist.

3. Kosten ignorieren

Zwei Wohnungen mit gleichem Faktor können sich völlig unterschiedlich rechnen: Hohes Hausgeld, eine dünne Instandhaltungsrücklage oder ein anstehender Heizungstausch fressen die Rendite auf, ohne dass der Faktor davon etwas merkt. Dafür ist die Nettomietrendite da, die die nicht umlagefähigen Kosten abzieht.

Kaufpreisfaktor in der Verhandlung nutzen

Dreh die Formel um, und du bekommst deinen maximalen Kaufpreis: Lege fest, welchen Faktor du für die Lage akzeptierst, und multipliziere ihn mit der Jahresmiete.

Willst du im Beispiel höchstens Faktor 21 zahlen, liegt deine Schmerzgrenze bei 21 × 10.800 € = 226.800 € – rund 23.000 € unter dem Angebotspreis. Das ist ein sachliches Argument, das Verkäufer nachvollziehen können. Ob der Preis darüber hinaus zum Markt passt, prüfst du mit dem Vergleichs- und Ertragswertansatz.

Grenzen des Kaufpreisfaktors

Der Faktor ist ein Filter, keine Kaufentscheidung. Er berücksichtigt nicht:

• Bewirtschaftungskosten, Hausgeld und Instandhaltungsstau
• Finanzierung, Zinsen und den daraus folgenden Cashflow
• Steuern und den Effekt der AfA
• Wertentwicklung, Bodenwertanteil und Lagequalität

Ob sich die Wohnung am Monatsende trägt, zeigt erst der Cashflow nach Steuern mit realistischen Kosten und der AfA.

Fazit

Mit dem Kaufpreisfaktor sortierst du in Sekunden aus, was nicht infrage kommt. Rechne ihn mit der Ist-Miete und inklusive Nebenkosten, vergleiche ihn nur innerhalb derselben Lage und nutze ihn umgedreht als Preisobergrenze für die Verhandlung. Faktor und Rendite für dein Objekt liefert der Mietrendite-Rechner – kostenlos und ohne Anmeldung.