Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite
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Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl, um Immobilien als Kapitalanlage zu vergleichen. Sie setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital – und zeigt auf einen Blick, ob sich ein Objekt rechnet. In diesem Ratgeber lernst du die drei wichtigsten Varianten kennen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite – jeweils mit Formel und durchgerechnetem Beispiel.
Bruttomietrendite: der schnelle Erst-Check
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Variante. Sie eignet sich, um Angebote in Sekunden grob zu vergleichen – etwa beim Durchscrollen von Exposés.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €, die Kaltmiete beträgt 900 € pro Monat, also 10.800 € im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt damit bei 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,3 %.
Der Haken: Kaufnebenkosten und laufende Kosten fehlen komplett. Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite können sich real deutlich unterscheiden.
Nettomietrendite: die ehrliche Zahl
Die Nettomietrendite bezieht beides ein: die vollen Anschaffungskosten und die Kosten, die du als Vermieter nicht auf die Miete umlegen kannst.
1. Kaufnebenkosten einrechnen
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 % bis 2 %
- Maklerprovision: häufig 3 % bis 3,57 % (Käuferanteil)
In Summe kommen so meist 10 % bis 12 % auf den Kaufpreis obendrauf.
2. Nicht umlagefähige Kosten abziehen
- Verwaltung (WEG- und ggf. Sondereigentumsverwaltung)
- Instandhaltungsrücklage (Faustregel: ca. 1 € pro m² und Monat)
- Mietausfallwagnis (kalkulatorisch ca. 2 % der Jahresmiete)
Beispiel weitergerechnet: Mit 10 % Nebenkosten investierst du 275.000 €. Von den 10.800 € Jahresmiete gehen z. B. 1.260 € für Verwaltung und Rücklage ab. Ergebnis: 9.540 ÷ 275.000 × 100 = 3,5 % – deutlich weniger als die 4,3 % brutto.
Eigenkapitalrendite: der Hebel-Effekt
Kaum jemand zahlt eine Kapitalanlage komplett aus eigener Tasche. Spannend ist deshalb, was dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet.
Beispiel: Du bringst 55.000 € Eigenkapital ein (die Nebenkosten plus ein kleiner Kaufpreisanteil) und finanzierst 230.000 € zu 3,8 % Zins. Die Zinsen betragen anfänglich rund 8.740 € pro Jahr. Vom Nettoüberschuss (9.540 €) bleiben 800 € – bezogen auf 55.000 € Eigenkapital sind das rund 1,5 % Cashflow-Rendite. Dazu kommt allerdings die Tilgung: Sie baut Monat für Monat Vermögen auf, das dein Mieter bezahlt. Rechnet man sie hinzu, liegt die Eigenkapitalrendite oft deutlich über der Nettomietrendite – das ist der Leverage-Effekt. Er wirkt aber in beide Richtungen: Steigen die Zinsen über die Objektrendite, hebelt er ins Minus.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Zielmarke gibt es nicht – die Rendite spiegelt immer auch das Risiko und die Lage wider. Als grobe Orientierung für Bestandswohnungen:
| Lage | Typische Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|
| A-Lage (Großstadt, Top-Viertel) | ca. 2,5–3,5 % | Wertstabilität statt Cashflow |
| B-Lage (Stadtrand, Mittelstädte) | ca. 3,5–4,5 % | Ausgewogenes Verhältnis |
| C-Lage (ländlich, strukturschwach) | ab ca. 5 % | Höhere Rendite, höheres Risiko |
Wichtig: Rendite ist nicht gleich Cashflow. Ein Objekt kann eine ordentliche Rendite haben und trotzdem monatlich Geld kosten, wenn Zins und Tilgung die Miete übersteigen. Deshalb solltest du immer beide Zahlen kennen, bevor du ein Angebot abgibst.
Fazit
Die Bruttomietrendite reicht für den ersten Filter, entschieden wird mit der Nettomietrendite und der Eigenkapitalrendite. Wer alle drei Kennzahlen kennt – inklusive Steuereffekten wie der AfA – vergleicht Objekte auf Augenhöhe mit Profis.
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