Kaufnebenkosten-Rechner 2026: alle 16 Bundesländer
Kaufpreis und Bundesland eingeben – der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage einzeln und als Summe. Alle Sätze sind änderbar, die Steuersätze entsprechen dem Stand 2026.
Dieser Rechner beantwortet eine Frage. ImmoGuide rechnet ein ganzes Objekt durch – Exposé einlesen, Rendite und Cashflow über zehn Jahre, Steuer und AfA, Besichtigungs-Checkliste und Vergleich mehrerer Objekte. Alle Zahlen an einem Ort statt in vier Formularen. Kostenlos starten
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Woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
Beim Immobilienkauf zahlst du neben dem Kaufpreis vier Posten, die zusammen je nach Bundesland und Maklersituation rund 6 bis 12 Prozent ausmachen. Im Beispiel oben sind es 11,1 % des Kaufpreises, also 33.210 €.
Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Brocken und der einzige Posten, der sich je nach Bundesland stark unterscheidet. Sie fällt einmalig an, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Die Notarkosten liegen bei rund 1,5 Prozent; der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben, seine Gebühren sind bundeseinheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Die Grundbuchkosten für die Eintragung als neuer Eigentümer und die Grundschuld schlagen mit etwa 0,5 Prozent zu Buche.
Die Maklercourtage ist der einzige Posten, der ganz entfallen kann. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten: Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte. Üblich sind seither 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für den Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufen greift die Regel nicht – dort sind auch 5 bis 7 Prozent anzutreffen, weshalb das Feld frei änderbar ist.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Der Unterschied ist erheblich: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro trennt Bayern mit 3,5 Prozent und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent eine Differenz von 9.000 Euro – allein an Steuer. Die letzten Änderungen: Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent, Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent.
Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten
Banken erwarten in aller Regel, dass du die Kaufnebenkosten selbst trägst. Der Grund ist einfach: Anders als der Kaufpreis schaffen sie keinen Gegenwert, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Steuer, Notar und Makler sind nach der Beurkundung weg. Wer sie mitfinanziert, startet mit einer Restschuld über dem Objektwert und bezahlt das mit einem spürbaren Zinsaufschlag.
Für die Rendite bedeutet das: Die Nebenkosten gehören in den Kapitaleinsatz. Genau deshalb liegt die Nettomietrendite immer unter der Bruttomietrendite – wie stark, zeigt der Mietrendite-Rechner, der deinen Kaufpreis von hier übernimmt.
Steuerlich: nicht sofort absetzbar, aber nicht verloren
Bei einer vermieteten Immobilie werden Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage den Anschaffungskosten zugerechnet. Du kannst sie also nicht im Jahr des Kaufs als Werbungskosten abziehen. Sie erhöhen aber die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung und wirken sich so über die gesamte Abschreibungsdauer aus – bei 2 Prozent linearer AfA also über 50 Jahre. Wie viel das ausmacht, rechnet der AfA-Rechner aus.
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Nebenkosten steuerlich dagegen unbeachtlich – sie erhöhen schlicht den Preis.
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
- Je nach Bundesland und Maklersituation zwischen rund 6 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Anteil macht die Grunderwerbsteuer aus, die zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein liegt.
- Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
- Möglich ist es, üblich nicht. Die meisten Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen, weil sie anders als der Kaufpreis keinen Gegenwert schaffen, den die Bank verwerten könnte. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten wird in der Regel mit einem spürbaren Zinsaufschlag bezahlt.
- Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
- Bei einer vermieteten Immobilie werden Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage den Anschaffungskosten zugerechnet. Sie sind damit nicht sofort abziehbar, erhöhen aber die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA und wirken sich so über die Jahre steuerlich aus.
- Wer zahlt seit 2020 den Makler?
- Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten: Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte. Üblich sind seither 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für den Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufen gilt die Regel nicht.
- Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
- Das Finanzamt verschickt den Bescheid meist einige Wochen nach der Beurkundung, fällig ist er in der Regel innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.