Ist die Immobilie überteuert? So erkennst du den fairen Marktpreis

Der Angebotspreis eines Exposés ist eine Verhandlungsposition, kein Marktwert. Bevor du ein Gebot abgibst, lohnt sich ein nüchterner Preis-Check – mit zwei etablierten Bewertungsverfahren und ein paar Warnsignalen, die in der Praxis fast immer auf einen zu hohen Preis hindeuten.

Vergleichswertverfahren: Preis pro Quadratmeter einordnen

Der schnellste Realitätscheck ist der Blick auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte in derselben Lage – nicht auf andere Angebotspreise, die selbst überzogen sein können. Gute Quellen dafür:

• Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses
• Immobilienpreisspiegel von Verbänden (z. B. IVD)
• Tatsächlich abgeschlossene Verkäufe auf großen Immobilienportalen (Filter „verkauft")

Liegt der Angebotspreis pro Quadratmeter deutlich über dem, was in der Straße oder im Viertel zuletzt tatsächlich bezahlt wurde, ist das ein klares Warnsignal – auch wenn sich die Abweichung durch Zustand, Ausstattung oder Stockwerk teilweise erklären lässt.

Ertragswertansatz: Der Preis aus Sicht der Kapitalanlage

Für vermietete oder zur Vermietung gedachte Objekte ist der Ertragswert oft aussagekräftiger als der reine Vergleichswert: Er fragt, welcher Kaufpreis zur gewünschten Rendite passt.

Beispiel: Bei 10.800 € Jahreskaltmiete und einer Zielrendite von 4,5 % ergibt sich ein maximal vertretbarer Kaufpreis von 10.800 ÷ 0,045 = 240.000 €. Wird die Wohnung für 270.000 € angeboten, müsstest du dich entweder mit einer niedrigeren Rendite (3,7 %) abfinden oder erwarten, dass Miete oder Objektwert stärker steigen als im Marktdurchschnitt.

Bodenrichtwert als zusätzlicher Anker

Der amtliche Bodenrichtwert (z. B. über BORIS-Portale der Länder einsehbar) zeigt den reinen Grundstückswert je Quadratmeter in der Umgebung. Er ersetzt keine vollständige Bewertung, hilft aber, unrealistische Boden-zu-Gebäude-Verhältnisse im Kaufpreis zu erkennen – etwa wenn ein sanierungsbedürftiger Altbau kaum günstiger angeboten wird als ein vergleichbarer Neubau auf gleichwertigem Grundstück.

Typische Warnsignale für einen überteuerten Preis

• Miete „über dem Markt" angesetzt: Wird im Exposé mit einer Kaltmiete kalkuliert, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wirkt die Rendite künstlich hoch – bei Mieterwechsel korrigiert sich das oft nach unten.
• Lange Vermarktungsdauer: Ist das Objekt schon Monate online, wurde der Markt bereits abgefragt und hat den Preis nicht akzeptiert.
• Mehrfache Preisreduktionen: ein Hinweis darauf, dass der Erstpreis zu hoch angesetzt war – häufig lohnt sich ein Angebot deutlich unter dem aktuellen Preis.
• Deutlicher Abstand zu Vergleichsobjekten ohne nachvollziehbaren Grund (Sanierungsstand, Lage, Ausstattung).

Verhandlungsspielraum realistisch einschätzen

Je mehr der Angebotspreis vom Vergleichs- und Ertragswert abweicht, desto mehr Verhandlungsspielraum ist realistisch – vorausgesetzt, du kannst die Abweichung mit Zahlen begründen statt mit einem Bauchgefühl. Eine strukturierte Bewertung mit Vergleichs- und Ertragswert ist dafür ein deutlich stärkeres Argument als „das ist mir zu teuer".

Fazit

Vergleichswert und Ertragswert zusammen geben eine belastbare Preis-Einordnung, bevor du verhandelst oder bietest. ImmoGuide berechnet genau diesen Ertragswert-Ansatz automatisch aus dem hochgeladenen Exposé und markiert, wenn eine Miete auffällig über dem Marktniveau liegt – als schnellen ersten Realitätscheck.