Cashflow-Rechner Immobilien: monatlich vor und nach Steuern
Kaufpreis, Miete und Finanzierung eingeben – der Rechner zeigt, was jeden Monat auf deinem Konto ankommt oder fehlt: vor Steuern und nach Steuern, inklusive Gebäudeabschreibung und der Entwicklung über zehn Jahre.
Dieser Rechner beantwortet eine Frage. ImmoGuide rechnet ein ganzes Objekt durch – Exposé einlesen, Rendite und Cashflow über zehn Jahre, Steuer und AfA, Besichtigungs-Checkliste und Vergleich mehrerer Objekte. Alle Zahlen an einem Ort statt in fünf Formularen. Kostenlos starten
Sachsen · GrESt 5,5 %
Darlehen: 273.210 €
inkl. Soli/KiSt
pro Jahr
pro Jahr
Der Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem dein letzter verdienter Euro besteuert wird – nicht dein Durchschnittssatz. Bei mittleren bis höheren Einkommen liegt er meist zwischen 30 und 42 %.
Wie der Cashflow berechnet wird
Der Cashflow vor Steuern ist das, was nach allen Zahlungen übrig bleibt: Kaltmiete minus die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, minus Zins und Tilgung an die Bank.
Im Beispiel oben: 1.000 € Miete, 123 € laufende Kosten, 865 € Zins und 455 € Tilgung ergeben − 444 € im Monat.
Warum die Steuer den Cashflow verändert
Das Finanzamt sieht eine andere Rechnung als dein Konto. Die Miete ist steuerpflichtig, absetzbar sind dagegen die Zinsen, die laufenden Kosten und die Gebäudeabschreibung (AfA). Die Tilgung ist nicht absetzbar – sie ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe.
Ist das Ergebnis negativ, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert dein übriges zu versteuerndes Einkommen, und mit deinem Grenzsteuersatz multipliziert bekommst du ihn als Steuerersparnis zurück. Im Beispiel liegt der Steuereffekt bei + 137 € im Monat, der Cashflow nach Steuern damit bei − 307 €.
Bewusst vorsichtig gerechnet: Die eigene Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis senken den Cashflow, werden steuerlich aber nicht abgezogen. Absetzbar sind Reparaturen erst, wenn sie tatsächlich anfallen.
Negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht
Ein Teil deiner Monatsrate ist Tilgung. Dieses Geld ist nicht weg, es senkt deine Restschuld und baut Eigenkapital in der Immobilie auf. Im Beispiel fließen 455 € im Monat in dein Vermögen. Entscheidend ist, ob du einen negativen Cashflow dauerhaft aus deinem Einkommen tragen kannst – auch dann, wenn die Wohnung einige Monate leer steht oder der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigt.
Wie sich der Cashflow über die Jahre entwickelt
Die Rate an die Bank bleibt bei einem Annuitätendarlehen gleich, ihr Zinsanteil sinkt aber mit jeder Zahlung. Dadurch steigt die Tilgung, während der absetzbare Zins fällt – der Steuervorteil wird also kleiner. Gleichzeitig rechnet der Rechner mit 2,0 % Mietsteigerung und 2,0 % Kostensteigerung pro Jahr.
| Jahr | vor Steuern | Steuereffekt | nach Steuern | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | − 444 € | + 137 € | − 307 € | 267.746 € |
| 2 | − 426 € | + 122 € | − 304 € | 262.074 € |
| 3 | − 408 € | + 106 € | − 302 € | 256.187 € |
| 5 | − 372 € | + 73 € | − 298 € | 243.732 € |
| 10 | − 273 € | − 17 € | − 290 € | 208.211 € |
Monatswerte, gerundet. Mehr Hintergrund und ein durchgerechnetes Beispiel stehen im Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen.
Stellschrauben für einen besseren Cashflow
Mehr Eigenkapital senkt Zins und Tilgung direkt. Eine niedrigere Anfangstilgung verbessert den Cashflow heute, verlängert aber die Laufzeit und erhöht das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Ein höherer, gut begründeter Gebäudeanteil im Kaufvertrag erhöht die AfA – wie viel möglich ist, zeigt der Rechner für Grund und Boden.
Häufige Fragen
- Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
- Cashflow vor Steuern = Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Zins minus Tilgung. Für den Cashflow nach Steuern kommt die Steuerwirkung dazu: Die Miete ist steuerpflichtig, Zinsen, laufende Kosten und die Gebäude-AfA sind absetzbar. Ein steuerlicher Verlust wird mit dem Grenzsteuersatz zur Steuerersparnis.
- Ist ein negativer Cashflow schlimm?
- Nicht zwingend. In der Monatsrate steckt Tilgung, die deine Restschuld senkt und Vermögen aufbaut. Entscheidend ist, ob du den Fehlbetrag dauerhaft aus deinem Einkommen tragen kannst – auch bei Leerstand, Reparaturen oder höherem Zins nach Ablauf der Zinsbindung.
- Warum zählt die Tilgung in den Cashflow, aber nicht in die Steuer?
- Die Tilgung ist eine echte Zahlung von deinem Konto und belastet daher den Cashflow. Steuerlich ist sie keine Ausgabe, sondern die Rückzahlung eines Kredits – abgesetzt werden nur die Zinsen. Den Wertverzehr des Gebäudes bildet stattdessen die AfA ab.
- Welchen Steuersatz muss ich ansetzen?
- Deinen persönlichen Grenzsteuersatz, also den Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird – nicht den Durchschnittssteuersatz. Bei mittleren Einkommen liegt er oft um 30 bis 35 Prozent, ab rund 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen (Ledige) bei 42 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, falls fällig.
- Wie wird der Cashflow besser?
- Mehr Eigenkapital senkt Zins und Tilgung. Eine niedrigere Anfangstilgung entlastet heute, verlängert aber die Laufzeit. Eine marktgerechte Miete und ein im Kaufvertrag gut begründeter Gebäudeanteil, der die AfA erhöht, verbessern ihn ebenfalls.