Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden vs. Gebäude berechnen
Nur das Gebäude ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht. Dieser Rechner teilt den Kaufpreis nach dem Ertragswertverfahren auf – derselben Methode, nach der auch das Finanzamt rechnet – und zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum im Kaufvertrag realistisch ist.
Dieser Rechner beantwortet eine Frage. ImmoGuide rechnet ein ganzes Objekt durch – Exposé einlesen, Rendite und Cashflow über zehn Jahre, Steuer und AfA, Besichtigungs-Checkliste und Vergleich mehrerer Objekte. Alle Zahlen an einem Ort statt in vier Formularen. Kostenlos starten
Restnutzung 52 J.
gesamtes Grundstück
Bodenrichtwert kostenlos über BORIS-DE. Miteigentumsanteil steht im Kaufvertrag bzw. in der Teilungserklärung – bei einem Haus ohne WEG gilt 1 / 1.
Rechenweg nach dem Ertragswertverfahren
Verhandlungsspielraum im Kaufvertrag
Faustregel: rund 20 Prozent des Bodenanteils lassen sich realistisch aufs Gebäude umlegen, wenn es so beurkundet wird.
Risiko: minimal (bis 10 % minimal, 10–30 % mittel, darüber Gutachten nötig)
Warum die Aufteilung über die Steuer entscheidet
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie zahlst du einen Gesamtpreis. Steuerlich zerfällt der in zwei Teile: den Grund und Boden, der sich nicht abnutzt und deshalb nicht abgeschrieben werden darf, und das Gebäude, das über Jahrzehnte abgeschrieben wird. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr Kaufpreis ist AfA-fähig – und desto niedriger deine Steuerlast über die gesamte Haltedauer.
Ein Beispiel für die Größenordnung: Zwischen 60 und 75 Prozent Gebäudeanteil liegen bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro rund 45.000 Euro AfA-Basis. Bei 2 Prozent linearer Abschreibung und 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das etwa 378 Euro Steuerersparnis pro Jahr, über 50 Jahre knapp 19.000 Euro. Die Aufteilung ist damit keine Formalie.
Wie das Finanzamt rechnet
Maßgeblich ist das allgemeine Ertragswertverfahren in Anlehnung an die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Der Weg dorthin hat sechs Schritte, die der Rechner oben offen ausweist:
Vom Rohertrag – der Jahresnettokaltmiete – werden pauschale Bewirtschaftungskosten abgezogen: 13,8 Euro je Quadratmeter und Jahr für Instandhaltung, 420 € Verwaltung und 2 Prozent Mietausfallwagnis. Übrig bleibt der Reinertrag.
Davon wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, also 3,5 Prozent des anteiligen Bodenwerts. Dahinter steckt die Überlegung, dass ein Teil der Mieteinnahmen auf das Grundstück entfällt und nicht auf das Gebäude. Was übrig bleibt, ist der Ertragsanteil der baulichen Anlagen. Er wird mit einem Kapitalisierungsfaktor auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und ergibt den Ertragswert des Gebäudes. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt das den vorläufigen Ertragswert – und aus dem Verhältnis beider Teile den Gebäudeanteil.
Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Vergleichswert je Quadratmeter für deine Lage. Du findest ihn kostenlos über das Portal BORIS-DE der Gutachterausschüsse. Multipliziert mit der Grundstücksgröße ergibt er den Wert des gesamten Grundstücks – nicht deiner Wohnung.
Deinen Anteil daran bestimmt der Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung, meist als Bruch wie 40/1000. Bei einem Haus ohne Wohnungseigentümergemeinschaft trägst du 1/1 ein. Der Bodenwert wirkt doppelt: einmal senkt er über die Bodenwertverzinsung den Ertragsanteil des Gebäudes, einmal kommt er als nicht abschreibbarer Teil zum Ertragswert hinzu. Eine teure Lage drückt den Gebäudeanteil also gleich zweifach.
Verhandlungsspielraum – und wo er endet
Eine im Kaufvertrag festgeschriebene Aufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich bindend, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist. Daraus ergibt sich ein echter Spielraum: Als Faustregel lassen sich rund 20 Prozent des Bodenanteils auf das Gebäude verschieben, wenn beide Parteien das so beurkunden.
Je weiter du dich vom Finanzamtswert entfernst, desto höher die Anforderungen an die Begründung. Bis etwa 10 Prozent Abweichung genügt die Festlegung im Notarvertrag. Zwischen 10 und 30 Prozent solltest du die Aufteilung zusätzlich nachvollziehbar begründen können. Über 30 Prozent hinaus führt praktisch kein Weg an einem qualifizierten Sachverständigengutachten vorbei – sonst setzt das Finanzamt eigene Werte fest, rückwirkend für alle betroffenen Jahre.
Die Restnutzungsdauer
Der Rechner leitet die Restnutzungsdauer aus dem Baujahr ab: 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer nach BMF-Standard minus dem Alter des Gebäudes, mindestens aber zehn Jahre. Das ist der übliche Ausgangspunkt.
Wurde die Immobilie modernisiert – Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder oder Wärmedämmung –, verlängert sich die Restnutzungsdauer rechnerisch über das sogenannte fiktive Baujahr nach ImmoWertV. Das verändert den Gebäudeanteil spürbar. ImmoGuide fragt die acht dafür maßgeblichen Modernisierungen ab und rechnet das fiktive Baujahr aus, statt es zu schätzen.
Wie sich der ermittelte Gebäudeanteil auf deine Steuer auswirkt, rechnet der AfA-Rechner durch – er übernimmt den Wert von hier.
Häufige Fragen
- Warum muss der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt werden?
- Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden – Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb braucht das Finanzamt eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die Bemessungsgrundlage der AfA und desto niedriger die Steuerlast über die Haltedauer.
- Welchen Gebäudeanteil akzeptiert das Finanzamt?
- Einen pauschalen Wert gibt es nicht. Maßgeblich ist das allgemeine Ertragswertverfahren in Anlehnung an die BMF-Arbeitshilfe. Eine im Kaufvertrag festgeschriebene Aufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich bindend, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.
- Wo finde ich den Bodenrichtwert?
- Kostenlos über das Portal BORIS-DE der Gutachterausschüsse oder über das jeweilige Landesportal. Der Bodenrichtwert gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche und bezieht sich auf das gesamte Grundstück, nicht auf die einzelne Wohnung.
- Was ist der Miteigentumsanteil und wo steht er?
- Er gibt an, welcher Bruchteil des Grundstücks zu deiner Wohnung gehört, zum Beispiel 40/1000. Er steht im Kaufvertrag und in der Teilungserklärung. Bei einem Haus ohne Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt er 1/1.
- Wie viel Spielraum habe ich bei der Aufteilung?
- Als Faustregel lassen sich rund 20 Prozent des Bodenanteils auf das Gebäude verschieben, wenn beide Parteien das im Notarvertrag festhalten. Bis etwa 10 Prozent Abweichung vom Finanzamtswert genügt die Beurkundung, zwischen 10 und 30 Prozent braucht es eine gute Begründung, darüber hinaus ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.