Cashflow berechnen: Wann sich eine Immobilie wirklich rechnet

Die Mietrendite sagt, wie gut sich eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis verzinst. Sie sagt aber nichts darüber, ob am Monatsende Geld auf deinem Konto ankommt oder abgeht. Genau das misst der Cashflow – und er entscheidet, ob du dir eine Immobilie finanziell dauerhaft leisten kannst.

Cashflow vs. Rendite: der wichtige Unterschied

Eine Immobilie kann eine gute Rendite haben und trotzdem jeden Monat Geld kosten – zum Beispiel, wenn ein hoher Tilgungsanteil den Kredit schnell abbaut. Umgekehrt kann eine Immobilie mit mäßiger Rendite einen komfortablen Cashflow liefern, wenn viel Eigenkapital eingesetzt oder lang und niedrig getilgt wird. Rendite bewertet die Wirtschaftlichkeit des Objekts, Cashflow bewertet deine Liquidität – beide Kennzahlen gehören zusammen betrachtet.

Die Formel

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen insbesondere:

• Verwaltungskosten (WEG- bzw. Sondereigentumsverwaltung)
• Instandhaltungsrücklage
• Mietausfallwagnis (kalkulatorisch, falls die Wohnung mal leer steht)

Rechenbeispiel

Beim Mietrendite-Beispiel investierst du 275.000 € (250.000 € Kaufpreis + 10 % Nebenkosten), finanzierst 230.000 € zu 3,8 % Zins und tilgst anfänglich mit 2 % pro Jahr. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat.

• Kaltmiete: 900 € / Monat
• Bewirtschaftungskosten: rund 105 € / Monat
• Zins (3,8 % p. a. auf 230.000 €): rund 729 € / Monat
• Tilgung (2 % p. a. auf 230.000 €): rund 383 € / Monat

Cashflow = 900 − 105 − 729 − 383 = −317 € im Monat. Auf den ersten Blick ein Verlustgeschäft. Von den 383 € Tilgung fließt aber jeden Monat Vermögen in dein Eigentum – wirtschaftlich betrachtet „verlierst" du also nur 317 €, baust aber gleichzeitig 383 € Eigenkapital auf. Ökonomisch bist du damit nahe an einer schwarzen Null, nur dass ein Teil der Rückzahlung eben in Vermögensaufbau statt in Cash steckt.

Vor-Steuer- vs. Nach-Steuer-Cashflow

Das Beispiel oben ist der Cashflow vor Steuern. Die AfA senkt dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass dafür Geld fließt – bei 4.800 € jährlicher Abschreibung und 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 168 € Steuerersparnis im Monat. Nach Steuern verbessert sich der Cashflow damit auf etwa −317 € + 168 € = −149 € im Monat. Wer den Cashflow ausschließlich vor Steuern betrachtet, unterschätzt die reale Belastung fast immer.

Wann ist ein negativer Cashflow vertretbar?

Ein leicht negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, solange du ihn dauerhaft aus anderem Einkommen tragen kannst und er durch Tilgung und erwartete Wertsteigerung ausgeglichen wird. Riskant wird es, wenn der Puffer fehlt: steigt der Zins bei Anschlussfinanzierung, fällt die Miete durch Leerstand aus oder kommt eine größere Instandhaltung dazu, muss der negative Cashflow trotzdem jeden Monat gedeckt werden.

Stellschrauben für einen besseren Cashflow

• Höhere Eigenkapitalquote: weniger Fremdkapital senkt Zins- und Tilgungslast direkt.
• Niedrigerer anfänglicher Tilgungssatz: verbessert den Cashflow heute, verlangsamt aber den Vermögensaufbau und verlängert die Zinsbindung.
• Sondertilgungen bei Liquiditätsüberschuss: reduzieren die Restschuld, ohne die laufende Rate dauerhaft zu erhöhen.
• Marktgerechte Miete: zu niedrig angesetzte Miete ist der häufigste unnötige Cashflow-Killer.

Fazit

Rendite zeigt, ob sich eine Immobilie lohnt – Cashflow zeigt, ob du sie dir leisten kannst. Rechne beide Kennzahlen immer nach Steuern und mit realistischen Bewirtschaftungskosten, bevor du ein Angebot abgibst.